資産運用・形成

豊田住宅では等価交換方式・ビル化・マンション化のコンサルティング等
をおこなっており皆様の大切な資産の有効活用のお手伝いを致します。

 

 

 

投資家の有する不動産・金銭等の資産を基に、事業者が不動産経営（賃貸、売買等）を行い、その収益を投資家に分配する事業。
投資家にとっては、投資対象の多様化が図られる一方、事業者にとっては新たな事業資金調達手段の拡大につながる。
平成７年４月に投資家保護等を目的とした不動産特定共同事業法を施行したが平成９年４月にはこれを改正し、投資の専門家に係る規制緩和を行うとともに、同年５月には省令等を改正し、一般投資家も含めた規制緩和を実施した。

等価交換とは

等価交換とは、地権者が土地を、ディベロッパーが建築資金を出資してマンション等を建築し、出資した割合に応じてそれぞれがそのマンション等を区分所有する方式です。
この方式には、既成市街地内にある土地等の、中高層建築物等建設のための買い換え特例制度（いわゆる特定事業資産の買い換えの特例）を利用します。
既成市街地街地内にある土地を譲渡して、その土地の上に建設された地上４階建て以上の中高層建築物の一部を取得した場合、その土地を譲渡した時点での譲渡益に対する課税が８０％繰り延べされます。

権利の変換は再開発をする上で重要な要素です。開発前の権利を「従前の権利」、開発後の権利を従後の権利」といいます。
権利変換とは従前と従後の権利を置き換え移行したり、消滅したりします。従前の権利（再開発区域内の土地の所有者、借地人、建物所有者、借家人、担保権者等の有する権利）を再開発ビル等の床及びその敷地の権利へ変換等を行います。
従前の権利の資産価値として「従前の資産」と言い従後の資産は原則として従前と等しくなければいけません。
また、さまざまな利害衝突が発生しますので十分に考慮を払って「権利調整」を行わなければなりません。

不動産を相続する為の準備、分割、納税、事業の承継についてお手伝い致します。

代表的な不動産の収益率計算方法です。
この他には保証金・敷金等の一時金の運用益を考慮した計算方法も在ります。

1. 粗利回り(％)｛単純利回り・グロス利回り・表面利回り｝

　 →　収入額と投資額のみから割り出せる簡単な計算方法です。
粗利回り＝賃貸収入額÷投資金額×10 　　　 投資向け物件で掲示されている一般的な利回りです。

2. 純利回り(％)｛ネット利回り・CAPレート・総合還元利回り｝

　 →　年間収入から減価償却費、借入金利は含まない諸経費を引いた利益（NOI）の総投資額に対する割合。
　　　 投資する場合は純利回りが借入金利等の資金調達コストを上回れば、投資として有効と判断することが
　　　 できます。
純利回り＝NOI ÷総投資額×100 　　　 NOI：年間賃貸収入－諸経費（税引き前、借入金利支払い前利益）

3. 自己資本収益率(％)

　 →　自己資本投資額に対する単年度のキャッシュフロー（CF)の割合です。
　　　 借入金等を除いた自己資本に対する利回りを求めるものです。純利回り＝CF÷自己資本投資額×100 　　　 ＣＦ：NOI－借入金元利返済額

4. 投下資本収益率（％）

　 →　2の純利回りに減価償却費を費用算入したものであり、元本の回収分を含んだ利回りと考えることができます。
　　　 この収益率が借入金利を上回ってさえいれば、借入金利子を支払うことが可能となります。 投下資本収益率＝（NOI－減価償却費）÷総投資額×100